La SCI : attention au régime fiscal

Tout le monde le sait : l’immobilier est un investissement très intéressant. Vous voulez acquérir un nouveau bien, faciliter la gestion de votre patrimoine ou préparer sa transmission ? La SCI se présente comme un excellent outil de stratégie patrimoniale, en particulier sur le plan fiscal. Elle est d’une grande importance pour la structuration d’un projet immobilier. Son objet exclut l’application du Code de commerce, ce qui la distingue des sociétés commerciales (SARL, SAS …).

Vous vous interrogez sur le régime fiscal d’une SCI ? Découvrez toutes les réponses à vos préoccupations.

 Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) permet de constituer et de gérer en commun un patrimoine immobilier. Elle est composée d’au moins deux personnes physiques ou morales, chacune ayant le statut d’associé. Cette forme juridique exclut l’exercice d’une activité commerciale. Vous ne pouvez la créer que pour l’achat et la détention de biens. Autrement dit, il est interdit d’acquérir une habitation dans le seul objectif de la revendre.

Tirer profit des loyers issus des logements : tel est le but de la SCI. Cette dernière est généralement utilisée afin de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier. Pour cela, elle est la meilleure alternative à l’indivision. À l’instar des autres types de sociétés, elle requiert l’établissement de statuts. Ceux-ci déterminent le capital, le siège, le nom et la durée de vie de la SCI, l’apport de chaque associé …

 Pourquoi créer une SCI ?

La création d’une SCI offre plusieurs avantages, en fonction des besoins spécifiques des parties impliquées. Elle peut être motivée par diverses raisons : facilitation de la transmission, protection du patrimoine, fiscalité attractive, multiplicité des associés …

Les modalités de fonctionnement et les caractéristiques de ce statut social simplifient la gestion d’un patrimoine immobilier.

Gestion locative simplifiée

La gestion locative est simplifiée, notamment lorsqu’il y a de nombreux propriétaires. La SCI propose un cadre juridique pour la gestion des charges, loyers et décisions liées aux propriétés.

Transmission facilitée

À travers la SCI, la transmission du patrimoine entre les générations est aisée. Les parts sociales sont cédées plus facilement et les procédures complexes de succession évitées. À cela s’ajoutent la possibilité de profiter d’un abattement fiscal sur les donations parents-enfants, d’un abattement pour durée de détention …

Protection du patrimoine

Le patrimoine personnel de chaque associé est distinct des biens détenus par la SCI. Il est donc protégé en cas de difficultés financières inhérentes à une autre activité.

Fiscalité avantageuse

Les avantages fiscaux varient selon les choix de gestion et la situation. Citons les bénéfices des plus-values immobilières des particuliers pour la SCI à l’IR, le dispositif PINEL applicable sous certaines conditions …

Multiplicité des associés

Un autre atout de la SCI réside dans le nombre variable des associés. Ceux-ci investissent et détiennent un ou plusieurs biens immobiliers en commun.

Gestion patrimoniale

Les biens immobiliers sont regroupés au sein d’une entité distincte. Cela simplifie la protection, la transmission et la gestion du patrimoine familial.

Souplesse dans la gestion

Les règles de fonctionnement de la SCI sont librement définies par les associés. Il en découle une grande souplesse dans la répartition des responsabilités, la prise de décisions et la gestion.

Droits de succession protégés

Les parts sociales transmises peuvent être utilisées comme des outils de planification successorale. Ainsi, les droits de succession sont réduits.

Continuité et transparence

Si un changement d’associés survient, la SCI assure une continuité stable. De plus, elle offre une structure transparente. Les règles sont clairement définies dans les statuts.

Quel est le régime fiscal d’une SCI ?

Par défaut, la SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu (IR). En d’autres termes, elle est soumise à ce régime fiscal dès sa création. Ici, les associés n’accomplissent aucune démarche.

Toutefois, les associés disposent d’une option au moment de la création ou en cours de vie sociale. En effet, ils peuvent se tourner vers l’impôt sur les sociétés (IS). Attention car ce changement est irrévocable. Il est impossible de revenir en arrière une fois le nouveau régime adopté.

Précisons qu’aucun statut n’est plus avantageux que l’autre. Tout dépend de vos objectifs.

NB : l’imposition à l’IS est obligatoire si la SCI exerce une activité commerciale.

Fiscalité de la SCI à l’IR

Une SCI à l’impôt sur le revenu est dite translucide ou transparente. En cas de bénéfices, elle n’est pas l’entité imposable. Chaque associé hérite directement de cet impôt, en fonction de sa quote-part sur le capital social de la société.

•  Les bénéfices de la SCI favorisent l’augmentation des revenus des foyers fiscaux des associés. Ces derniers paient donc plus d’impôts.
•  Les pertes de la SCI réduisent le montant de l’impôt sur le revenu des associés.

Régime micro-foncier

Il est utilisé automatiquement lorsque la totalité des revenus fonciers est inférieure à 15 000 euros. Un abattement fiscal de 30 % est appliqué par l’administration. Chaque associé est taxé sur 70 % des revenus obtenus. Les charges et travaux afférents au bien ne sont pas déductibles de cette somme.

Le micro-foncier n’est possible que si vous louez par ailleurs des bien en directs dans la catégorie des revenus fonciers.

Régime réel

L’associé est concerné par le régime réel quand le montant des charges est supérieur à 30 % des revenus. C’est aussi le cas lorsque l’ensemble de ses revenus fonciers dépasse 15 000 euros.

Dans les deux cas, les revenus fonciers sont taxés selon le barème progressif de l’IR.

 Fiscalité de la SCI à l’IS

Les associés de la SCI sont soumis à l’impôt sur les sociétés dans deux situations :

•  Ils choisissent volontairement l’IS. Comme indiqué précédemment, ce choix est définitif. Il convient donc de bien le mesurer. En cas d’erreur, les associés devront dissoudre et liquider la SCI. Bien évidemment, une telle procédure est longue et coûteuse. Dans ce cas il est indispensable de faire une demande pour passer sous le régime de l’IS.
•  Ils exercent une activité commerciale à titre principal (la location meublée ou l’achat-revente, par exemple). Dans ce cas, le changement vers le régime IS est automatique.

Quel avantage fiscal pour une SCI ?

Du fait de ses avantages juridiques, patrimoniaux et fiscaux, la SCI rencontre un engouement important.

 Imposition des plus-values pour une vente

Il existe des avantages fiscaux dans le cadre de la vente d’un logement en SCI.

Considérons une habitation appartenant à une SCI à l’impôt sur le revenu et occupée par un associé à titre de résidence principale. En cas de cession du bien, il est possible de bénéficier d’une exonération d’imposition sur la plus-value perçue.

C’est la plus-value immobilière d’un particulier qui entre en application. Elle est déterminée à partir de la différence entre les prix d’achat et de vente du logement.

De nombreuses habitations sont détenues depuis plus de 22 ans par une SCI. Elles sont exonérées de l’impôt sur les plus-values. À leur tour, les prélèvements sociaux ne sont plus soumis à cette imposition après 30 ans.

 Déduction des coûts pour certains travaux

Certaines opérations constituent des charges déductibles :

•  Travaux afin de faciliter la mise en location.
•  Travaux dus à un cas de force majeure ou la vétusté.
•  Travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration.

Toutes les autres opérations ne sont pas concernées : agrandissement du bien immobilier, construction ou reconstruction …

Pour le calcul de la base imposable d’une SCI en IR, déduisez les charges des revenus réalisés grâce à l’activité.

Lorsque les recettes sont inférieures aux charges (déficit foncier), vous pourrez imputer une fraction de ce déficit sur le revenu global. S’il y a un excédent après la réduction d’impôt, reportez-le sur l’ensemble des revenus des associés de la SCI. Si besoin est, vous pourrez le faire durant les six années qui suivent sur votre revenu global et pendant dix années sur vos revenus fonciers.

 Cas des SCI familiales

Par principe, la SCI familiale est soumise à l’IR. Chaque associé est imposé proportionnellement selon sa quote-part dans le capital social. Mais comme avec une SCI classique, les associés peuvent se tourner vers l’IS.

Les parents ont la possibilité d’attribuer des parts sociales à leurs descendants et de conserver la propriété des biens. S’ils anticipent une donation, leurs héritiers n’auront pas besoin de s’acquitter des droits de succession.

Un gérant est nommé, ce qui simplifie la gestion du patrimoine social.

Comment choisir le régime fiscal d’une SCI ?

Selon votre situation, vous opterez pour l’IS ou l’IR. Ci-dessous se trouvent les éléments à prendre en compte :

•  Mode d’imposition.
•  Déduction de frais avant imposition.
•  Déduction du déficit foncier.
•  Obligations comptables.
•  Taxation des plus-values immobilières.

Voici un tableau récapitulatif SCI à l’IR / SCI à l’IS.

Le plus souvent, le choix entre l’IR et l’IS s’effectue lors de la création de la SCI. Vous ne disposez pas d’assez de temps ? Vous aimeriez vous décharger des formalités administratives d’ouverture ? Confiez votre projet à un professionnel compétent. Celui-ci se chargera de toutes les démarches à votre place : établissement des statuts, envoi du dossier au greffe … Ainsi, vous bénéficierez d’un gain de temps considérable. Vous vous concentrerez sur les décisions cruciales relatives à votre société.

Toute l’équipe d’ERECA PLURIEL est à votre écoute pour vous conseiller et choisir les bonnes options selon votre situation.