Que ce soit pour compléter des revenus ou se constituer un patrimoine durable, la pierre demeure un placement sûr et prisé. L’immobilier est une valeur refuge pour les investisseurs, surtout lors des périodes d’instabilité financière. Il propose de multiples avantages.
La fiscalité est très élevée en France. Selon son profil et sa situation, chaque contribuable essaie de réduire sa charge fiscale. Il recherche constamment des astuces pour donner moins à l’administration et optimiser la gestion de son patrimoine. Par chance, diverses solutions permettent de réduire l’impôt sur le revenu. Elles sont légitimes et octroyées par l’État.
Qu’est-ce que la défiscalisation ?
La défiscalisation consiste à investir dans l’immobilier locatif, en échange d’avantages fiscaux accordés par la législation. Autrement dit, l’investisseur récupère une partie de son placement sous forme d’une réduction de l’imposition.
Revitaliser certains secteurs géographiques et répondre aux besoins d’habitations : tel est le but de la défiscalisation immobilière. Celle-ci encourage l’investissement dans des zones spécifiques. Son principe est relativement simple. Vous achetez un logement éligible et le mettez à louer. Les bénéfices générés par l’activité locative sont partiellement exonérés d’impôts, pendant un délai prévu par la loi. La rentabilité de ce placement est moyenne. En effet, des dispositifs encadrent les loyers.
Pour quelles raisons abaisser les impôts ?
Diminuer les impôts est une démarche motivée par des objectifs à long terme ou la gestion financière personnelle.
- Préparer la retraite.
- Stimuler l’investissement.
- Alléger la pression fiscale pour les foyers.
- Augmenter le pouvoir d’achat.
Quel est le meilleur moyen pour investir dans l’immobilier ?
Quels sont les types d’investissements ? Voilà la question que se posent les personnes souhaitant se lancer dans l’immobilier. Plusieurs méthodes sont disponibles.
L’investissement locatif
La solution la plus connue consiste à acquérir un bien immobilier et le mettre en location. Les demandes sont très fortes. Mais, les offres ne suffissent pas à les satisfaire. La situation est davantage compliquée dans les lieux touristiques, agglomérations…
Vous aurez le choix entre la résidence de service, l’habitation nue ou le logement meublé. Ce dernier est le type de bien immobilier le plus rentable. Si vous avez souscrit un crédit immobilier, les loyers perçus le financeront.
L’investissement locatif requiert un suivi rigoureux et du temps. N’hésitez surtout pas à déléguer l’activité à un professionnel du domaine.
L’achat-revente
Vous achetez un logement ancien ou neuf, nécessitant des travaux ou non. Vous le revendez ensuite et obtenez une plus-value.
Le crowdfunding
Le financement participatif (ou crowdfunding) est une technique en plein développement. Les promoteurs s’en servent afin de financer des programmes neufs dans l’immobilier. Une fois tous les appartements vendus, ils distribuent les gains.
Le crowdfunding séduit pour sa rentabilité alléchante et son accessibilité financière. Toutefois, l’investisseur ne devient pas propriétaire d’une habitation.
La pierre-papier
Il s’agit d’un investissement immobilier via une SCPI. L’épargnant acquiert des parts d’une société et non un bien. Les revenus perçus sont proportionnels au capital placé.
Les parts peuvent être achetées individuellement. Cela rend la pierre-papier accessible à tous. De plus, les investisseurs ne sont pas soumis aux aléas de l’immobilier locatif.
SCPI = Société civile de placement immobilier.
La rénovation d’un logement ancien
Vous n’avez pas peur d’effectuer des travaux ? Acquérez un bien immobilier ancien. En raison de la réhabilitation à réaliser, le prix d’un tel logement est souvent abordable. Vous pourriez bénéficier d’une plus-value en cas de revente à moyen terme.
On parle de déficit foncier lorsque les loyers générés sont inférieurs aux frais de fonctionnement de l’habitation (impôts, charges locatives…).
Les autres types d’investissements
- L’investissement en viager.
- La location d’un box, d’une place de parking ou d’un garage.
- Les statuts LMP et LMNP.
- L’acquisition de la nue-propriété d’un logement.
LMP = Loueur en meublé professionnel.
LMNP = Loueur en meublé non professionnel.
Quels sont les dispositifs fiscaux en matière d’investissement et de défiscalisation ?
Êtes-vous lourdement imposé ? Souhaitez-vous préparer votre avenir et réduire vos impôts ? Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière, chacun ayant ses caractéristiques. Tout dépend de vos objectifs fiscaux et patrimoniaux.
Les mécanismes de défiscalisation immobilière offrent la possibilité de profiter de réductions fiscales. Ces mesures légales couvrent différentes options (habitations anciennes ou neuves, louées meublées ou nues).
La loi Pinel
La loi Pinel est le produit de défiscalisation par excellence. Son but est la construction de biens dans les zones tendues (A, A bis et B1). La réduction d’impôt dépend du coût de l’investissement, pour un logement rénové ou neuf destiné à la location. Le bailleur jouit d’un avantage fiscal plus ou moins important, en fonction de la durée de location (6 à 12 ans).
Le montant total est plafonné à 300 000 euros par foyer fiscal. À cela s’ajoute une limite de 5 500 euros par m² de surface habitable.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie se présente comme une variante de la loi Pinel. Il vise la revitalisation des centres-villes dégradés. Les contribuables sont incités à investir dans l’immobilier ancien à rénover. La réduction de l’imposition est calculée en fonction du coût des travaux entrepris. Elle oscille entre 12 et 21 %, selon les frais de l’opération et la durée de location (6 à 12 ans).
Comme la loi Pinel, le dispositif Denormandie est soumis à un plafond d’investissement annuel de 300 000 euros par foyer fiscal. De son côté, le prix maximal au mètre carré est de 5 500 euros.
La loi Malraux
La loi Malraux encourage la rénovation d’immeubles historiques. Sont aussi pris en compte les biens situés dans des secteurs protégés, sauvegardés ou à forte valeur patrimoniale. Pour en bénéficier, acquérez une habitation éligible et louez-la pendant 9 ans au moins. Vous devez également y réaliser des travaux de restauration.
Le mécanisme offre une réduction fiscale significative (jusqu’à 30 % du coût des travaux de rénovation).
Le programme Loc’Avantages
Il concerne un logement non meublé mis en location, à un loyer modéré (c’est-à-dire inférieur au prix du marché). La défiscalisation Loc’Avantages est cumulable avec le déficit foncier. Cependant, elle ne peut pas être associée aux dispositifs Denormandie et Pinel.
Le bien ne doit pas être classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. La durée de location est de 6 ans minimum. Le montant de la réduction d’impôt est proportionnel à la décote appliquée au loyer. Il est compris entre 15 à 65 %.
Comment défiscaliser les revenus issus de la location ?
Vous êtes le propriétaire d’un logement ancien ? Celui-ci requiert des travaux importants ? Le déficit foncier vous sera d’une aide précieuse. D’ailleurs, plusieurs investisseurs l’utilisent afin d’abaisser leurs impôts.
Cette stratégie courante permet de déduire des revenus fonciers les frais engagés pour l’amélioration, la réparation ou l’entretien du bien. Il en découle une réduction de l’assiette fiscale.
Le plafond annuel du déficit foncier est de 10 700 euros. Lorsque le montant de la réhabilitation est plus élevé, le supplément s’applique sur les revenus des 10 prochaines années. Dans le cas contraire, la différence est imputée sur la rémunération globale.
L’investisseur a l’obligation de respecter les normes en vigueur. Il est aussi tenu de conserver l’habitation pendant au moins 3 mois après la fin des travaux.
Toute l’équipe d’ERECA Pluriel est à votre écoute pour répondre à vos questions.