Vous souhaitez investir dans l’immobilier et bénéficier d’un cadre fiscal intéressant ? Vous voulez vous constituer un patrimoine immobilier ? L’investissement locatif en résidences de services gérées est une option efficace et rentable. Il offre la possibilité de profiter du régime fiscal LMNP. Mais pour garantir la réussite de l’opération, il est essentiel de bien la penser en amont. Si vous partez de zéro, suivez les conseils et astuces des professionnels. Découvrez toutes les clés pour comprendre le fonctionnement du statut, évaluer la rentabilité de la stratégie, sélectionner le bon logement …
Qu’est-ce que le dispositif LMNP ?
Grâce au régime fiscal LMNP, un particulier acquiert un logement (ancien ou neuf) et le loue meublé à un tiers. Ce faisant, il jouit d’une fiscalité attractive et souple, et de réductions d’impôt. Les revenus locatifs générés sont soumis à un abattement forfaitaire. Le bien immobilier doit être équipé sommairement (meubles, accessoires de cuisine, literie …), afin que le locataire puisse immédiatement en disposer.
Vous êtes un contribuable de nationalité française ? Vous aimeriez investir dans un bien meublé et préparer votre retraite ? Optez pour le statut LMNP. Ce dernier est attribué à tout bailleur non-professionnel louant un bien meublé. Il se présente comme un complément de revenus et ne constitue pas l’activité principale du propriétaire. Il offre également une bonne optimisation fiscale.
Le dispositif LMNP n’est destiné qu’aux investisseurs non professionnels. Les entreprises et les investisseurs professionnels ne peuvent l’utiliser.
LMNP = Loueur meublé non professionnel.
Quels sont les principes du LMNP ?
Le concept se base sur la location d’un bien immobilier, et ce, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Le logement peut être intégré à une résidence de services (étudiants, affaires, tourisme, seniors ou personnes âgées dépendantes EHPAD). Le locataire y réside en tant que résidence temporaire, saisonnière ou principale.
Un bail commercial est signé entre le gestionnaire de la résidence et le propriétaire (9 à 12 ans). Il garantit une protection financière contre d’éventuels risques (la non-occupation du logement, par exemple). Des conditions claires sont aussi établies afin d’assurer un rendement sur le long terme.
Il est conseillé de conserver votre investissement sur une longue période. Plutôt que de chercher à réaliser une plus-value importante à la revente, maintenez le bien en LMNP. Sa valeur s’appréciera dans le temps et vous vous créerez une source durable de revenus.
Les conditions de la location meublée non professionnelle
Le dispositif LMNP comporte de nombreuses spécificités quant au bailleur et au logement loué. S’il répond à certaines conditions, le loueur LMNP bénéficie d’un statut particulier. Lesdites conditions sont susceptibles d’évoluer en fonction des gains issus de la location. Le professionnel ne profite pas des mêmes allègements fiscaux que le particulier et est imposé différemment. Pour ne pas être considéré comme tel, proposez le bien immobilier en parallèle de votre activité professionnelle principale.
En termes de fiscalité, les revenus générés par l’activité de LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC. Celle-ci permet la prise en compte de l’amortissement du logement dans le cadre du régime réel. Un abattement représentatif de charges de 50 % est appliqué dans le cas du régime micro-BIC.
BIC = Bénéfices industriels et commerciaux.
Les conditions liées au bailleur
Il y a trois conditions à remplir pour obtenir le statut LMNP :
- Louer un bien en meublé.
- Rentrer dans la catégorie juridique et fiscale d’une activité non professionnelle.
- Percevoir des revenus locatifs n’excédant pas 23 000 euros par an ou la moitié de la rémunération globale du foyer fiscal.
Le bailleur ne doit pas être inscrit au RCS en tant que LMP.
RCS = Registre du commerce et des sociétés.
LMP = Loueur de meublé professionnel.
Les conditions liées aux caractéristiques du bien immobilier
Voici la liste des équipements obligatoires afin que le bien soit considéré comme meublé :
- Des éléments pour assombrir les chambres (rideaux épais, volets …).
- Une literie avec des couvertures et draps.
- Un four classique ou à micro-ondes.
- Des plaques de cuisson.
- Des luminaires.
- Des meubles de rangement.
- Une table et des sièges.
- Un congélateur et un réfrigérateur distincts ou à compartiments (température inférieure à 6°C).
- Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle.
- Du matériel pour l’entretien du logement.
Les avantages et inconvénients du statut LMNP
Les avantages du LMNP
En comparaison à la location nue et aux autres dispositifs, le statut LMNP propose des avantages fiscaux et juridiques considérables. Rien d’étonnant à ce qu’il ait un important succès auprès des investisseurs.
Déduction des frais et charges
Le régime réel simplifié permet de déduire les frais et charges liés à la location meublée non professionnelle. Citons, par exemple, les dépenses d’entretien, les charges de copropriété, les honoraires de l’agent immobilier … On peut aussi ajouter les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance du logement et les frais notariaux.
Récupération de la TVA
La récupération de la TVA sur le prix d’achat du logement : tel est l’un des avantages majeurs de la LMNP. Pour ce faire, choisissez un bien relevant du régime de la parahôtellerie et situé dans une résidence de services. Assurez-vous qu’il propose au moins trois de ces services : blanchisserie, réception, entretien quotidien des locaux et petit-déjeuner.
Amortissement
Ici, l’investisseur amortit la dépréciation comptable de son bien immobilier (il s’agit de la perte de valeur annuelle du logement). Il est possible d’amortir le coût d’acquisition de l’habitation, ainsi que les travaux réalisés et le mobilier.
Concernant les travaux et le mobilier, la facture des dépenses amortissables doit être supérieure à 600 euros. Veillez à ce que sa date soit postérieure ou égale au début de l’activité de LMNP.
Abattement forfaitaire
Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les loyers déclarés avec le régime micro-BIC. Autrement dit, seule la moitié des revenus déclarés est imposable.
Rentabilité alléchante
Le statut est accessible aux biens anciens et neufs. Le montant d’un loyer en meublé est supérieur de 10 à 15 % à celui exercé pour la location nue. Le rendement en LMNP oscille entre 4 et 7 %.
Constitution d’un patrimoine
L’investissement en LMNP permet d’acquérir un logement. Ainsi, vous vous constituerez ou développerez un patrimoine. Les revenus locatifs étant récurrents, vous obtiendrez plus facilement un financement pour votre opération.
Contactez un spécialiste de la gestion de patrimoine. Il vous aidera à trouver l’investissement le mieux adapté à votre profil.
Gestion locative déléguée
Le plus souvent, la gestion d’une location meublée est déléguée à un agent immobilier. Celui-ci renseigne les potentiels locataires et leur fait visiter les lieux.
À chaque sortie ou entrée du logement par son occupant, l’agent s’occupe des démarches administratives et effectue un état des lieux. Le propriétaire-bailleur gagne donc en temps.
Statut simplifié
Que vous préfériez le régime réel ou micro-BIC, les déclarations relatives au dispositif LMNP demeurent simples. C’est l’une des raisons pour lesquelles le statut rencontre un franc succès. Le bien peut être repris facilement si le propriétaire ne veut plus le revendre, le louer ou y habiter.
Les inconvénients du LMNP
À l’instar des autres investissements, la location meublée non professionnelle présente également des limites. Il convient de les prendre en compte pour l’optimisation de l’opération immobilière.
Courte durée de location
Le bail de la location meublée est généralement d’un an et le délai de préavis d’un mois. Dans le cadre d’un bail meublé de mobilité ou d’étudiant, la durée est inférieure. En toute logique, cela implique des changements réguliers de locataires.
Pour éviter des recherches incessantes de preneurs et une lourde gestion administrative, offrez-vous les services d’un exploitant locatif compétent.
Investissement initial conséquent
Une forte concurrence règne entre les bailleurs. Pour se démarquer, il est nécessaire d’acquérir un logement avec une bonne situation géographique. Même si elles sont très prisées, les localisations au cœur des villes ont une influence sur le coût d’achat.
L’achat des meubles et accessoires obligatoires engendre des frais. Par chance, ceux-ci peuvent être amortis au régime réel.
Les équipes d’ERECA sont à votre écoute pour répondre à toutes vos questions sur ce sujet.
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